분양권 개인회생, 2025년 12월 수원회생법원이 바꾼 것들

지식산업센터 분양권을 쥔 채로 오도 가도 못하는 분들, 요즘 상담이 부쩍 늘었어요. 잔금은 막막하고, 시행사는 해제도 안 해주고. 그래서 개인회생으로 돌파구를 찾아왔는데 — 2025년 12월부터 수원회생법원 기조가 확 바뀌었습니다.

법무법인 서앤율이 직접 받아본 보정명령을 토대로, 무엇이 어떻게 달라졌는지 정리합니다.

## 핵심 요약 — 3줄로 먼저 읽기

① 수원회생법원은 2025년 12월부터 분양권을 청산가치에 반영하고 잔금 100% 변제계획안 제출을 요구하기 시작했습니다.
② 기존에 가장 많이 쓰이던 '미확정채권 방식(3번 안)'은 사실상 막혔습니다.
③ 잔금 100% 변제가 불가능하면 개인회생 대신 개인파산·채무자회생법 제337조를 통한 계약 해제 경로를 검토해야 합니다.

왜 분양권 해제 목적 개인회생이 급증했나

지산·생숙·상가를 분양받았다가 경기 침체로 경매 낙찰가가 분양가의 30~40%까지 떨어진 경우가 속출했습니다. 시행사 상대 계약 해제 소송(하자·지연 입주·고지 위반 등)을 냈지만 상당수가 패소했고, 결국 회생·파산 전문가를 찾아오는 흐름이 이어졌죠.

소득이 있거나 다른 부동산·임대차보증금이 있으면 법원은 "왜 파산 대신 회생을 안 하느냐"고 합니다. 그래서 많은 분들이 개인회생(채무 한도: 무담보 10억 원·담보 15억 원, 채무자회생법 §579)을 선택해 왔습니다.

2025년 12월 이전, 수원회생법원의 세 가지 처리 기준

2025년 3월 보정명령 기준, 수원회생법원은 분양권 사건에서 세 가지 방식 중 하나를 선택하도록 안내했습니다.

③번 방식이 사실상 대세였습니다. 잔금 전액을 면책 효과로 털어낸 뒤 시행사가 "어차피 받을 돈도 없고" 판단해 자발적으로 계약을 해제해 주는 구조였죠. 서울회생법원도 비슷한 흐름이었어요.

2025년 12월 보정명령 — 무엇이 달라졌나

저희가 ③번 방식으로 제출한 사건에 2025년 10~12월 사이 새로운 보정명령이 날아왔습니다. 요지는 이렇습니다.

"채권자 SB저축은행의 지식산업센터 중도금대출 관련 채무 전액을 청산가치에 반영하고, 이를 반영한 변제계획안을 제출하기 바랍니다. 분양계약 잔금 채권은 미확정채권으로 기재하되, 잔금을 100% 변제하는 내용의 변제계획안을 제출하라." (2025년 12월 수원회생법원 보정명령)

다른 사건에서는 더 직접적이었습니다. "분양계약 해제를 소명하지 못하는 경우, 계약금 10%·납부한 중도금·프리미엄을 재산가치로 산정해 청산가치에 반영하거나 감정평가액을 반영하라. 다만 100% 변제계획안을 제출할 경우 절차 진행 여지가 있다"는 내용이었어요. (2025. 12. 15. 수원회생법원)

왜 이런 변화가 나왔나 — 제도 남용 우려

법원이 문제 삼은 건 두 가지였어요. 첫째, ③번 방식으로 변제계획이 확정되면 계약은 어정쩡하게 살아 있는 상태로 영원히 방치됩니다. 잔금을 안 냈으니 소유권은 못 받고, 시행사는 면책된 채권을 청구할 수 없고. 둘째, 개인회생은 채권자·채무자 모두 손해를 나누는 절차인데, 사실상 시행사에게만 손해를 강제하는 결과가 된다는 점입니다. 계약 자유 원칙 침해 소지도 지적됐죠.

잔금 100% 변제가 안 된다면 — 파산이 현실적 대안

솔직히 말씀드리면, 잔금 100% 변제계획안을 낼 수 있는 분은 많지 않아요. 그 정도 여력이 있었다면 애초에 이 문제가 생기지 않았겠죠.

이 경우 현실적인 경로는 개인파산 신청입니다. 파산관재인이 채무자회생법 제337조(미이행 쌍무계약 해제권)에 따라 분양계약을 해제하고, 채무자의 나머지 재산을 청산해 채권자에게 배분한 후 면책을 받는 구조입니다. 소득이 있거나 재산이 있어 회생을 권유받았던 분들도, 분양권 문제가 핵심이라면 파산 쪽이 더 깔끔한 해결책이 될 수 있습니다.

한편 수원 사건 중 하나는 개인회생 신청을 지렛대로 시행사와 협의해 4,700만 원을 납부하는 조건으로 합의 해제에 성공한 사례도 있었습니다. 합의가 이루어진 경우라면 분양계약 해제 합의서를 제출하고 채권자 목록에서 삭제하는 방식으로 깔끔하게 마무리할 수 있어요.

지금 같은 상황이라면 이렇게 준비하세요

① 분양계약 현황 파악: 계약금·중도금 납부 내역, 잔금 규모, 현재 분양권 시세(감정평가 포함) 정리.
② 합의 해제 가능성 타진: 시행사 측과 손해를 분담하는 협의가 가능한지 먼저 확인. 합의 해제가 가장 빠른 출구입니다.
③ 회생 vs 파산 분기점 확인: 잔금 100% 변제 가능 여부, 월 가용소득, 다른 재산 유무를 종합해 어느 절차가 현실적인지 판단.

자주 묻는 질문

수원이 아닌 서울회생법원도 동일한 기준을 적용하나요?

2025년 12월 현재 수원회생법원에서 확인된 변화이며, 서울 등 다른 법원은 아직 좀 더 지켜봐야 합니다. 법원별로 운영 기준이 다를 수 있어 개별 사건 검토 후 안내 가능합니다.

파산 신청 시 채무자회생법 제337조 해제권은 자동으로 행사되나요?

파산관재인이 재량으로 행사하는 권리이므로 자동 적용은 아닙니다. 파산재단에 이익이 되는지 여부를 판단해 결정하므로, 사전에 사건 구조를 면밀히 검토하는 것이 필요합니다.

개인회생 신청 전 시행사와 합의 해제를 먼저 시도해야 하나요?

합의 해제가 성사되면 채권자 목록에서 삭제할 수 있어 절차가 단순해집니다. 반드시 먼저 해야 하는 건 아니지만 우선 시도해볼 가치가 있으며, 구체적 전략은 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

※ 본 게시물은 법무법인 서앤율이 실무 경험을 바탕으로 작성한 법률 정보이며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. 법률 정보는 2026년 5월 기준이며 이후 변경될 수 있습니다.

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