개인회생 신청하면 임대인 위약벌 공제 못 한다 — 3단계 논리

서울 마포구에서 국수 가게를 5년간 운영하다 폐업한 P씨(45세)는 임대인으로부터 내용증명을 받았습니다. "월세 3개월 연체액·위약벌·손해배상예정액을 보증금에서 공제하고 남은 금액만 돌려주겠다"는 내용이었어요.
보증금 5,000만 원은 그의 마지막 생존 자금이었습니다.

폐업 후 개인회생을 신청하는 자영업자에게 임대차보증금은 핵심 재산입니다. 임대인이 위약벌까지 공제하면 개인회생 변제계획 자체가 흔들려요. 실무에서 99%가 막히는 지점이 바로 '위약벌 공제 약정의 유효성 판단' 단계입니다.

P씨 사례에서 보증금 공제 특약이 등장하기까지

P씨 계약서에는 이런 조항이 있었습니다.
"임차인이 채무자회생법 제119조에 근거해 계약을 중도 해지하는 경우, 위약벌 및 손해배상예정액을 임대인에게 지급하고, 임대인은 이를 보증금에서 공제할 수 있다."
개인회생 신청 → 미이행 쌍무계약 해지 → 임대인의 공제 의사표시, 이 흐름이 한 달 만에 연속으로 벌어졌어요.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임 3기 연체를 해지 사유로 규정해 임대인에게 이미 해지권이 있었습니다. 문제는 해지 이후 위약벌까지 보증금에서 뺄 수 있느냐 — 여기서 채무자회생법 제145조가 등장합니다.

대법원 판례이 '위약벌 공제 불가'를 선언한 3단계 논리

"원고에 대하여 회생절차가 개시된 이상, 위약벌 채권이 임대차보증금반환 채권과 견련성을 가지는지를 따져보아 공제약정이 여전히 유효한지를 판단하여야 한다." — 대법원 2025. 7. 18. 판결

1단계: 공제약정 자체는 계약자유 원칙(대법원 2024. 8. 1. 판결)상 원칙적으로 유효합니다.
2단계: 회생절차 개시 시 채무자회생법 제145조가 작동합니다. 견련성 없는 채권 사이의 공제약정을 허용하면 제145조 취지를 잠탈하는 결과가 됩니다.
3단계: 위약벌은 '제재벌' 성격으로 보증금반환 채권과 견련성이 없습니다. 따라서 회생절차 개시 후 위약벌의 보증금 공제는 허용되지 않습니다.

반면 손해배상예정액은 임대차계약 해지로 인한 손해(미수령 차임, 재임대 비용 등)와의 견련성이 인정됐습니다. 다만 원래 약정액(약 24개월분 차임)은 과다하다고 보아 민법 제398조 제2항에 따라 10%로 감액된 금액만 공제가 허용됐습니다.

"위약벌의 약정은 손해배상액의 예정과 내용이 다르므로 민법 제398조 제2항을 유추적용하여 감액할 수 없다." — 대법원 2022. 7. 21. 판결·248862 전원합의체

위약벌은 감액도 안 되고, 이번 판결에서는 공제도 안 됩니다. 임대인이 위약벌을 아무리 크게 약정해도 회생절차 개시 후에는 보증금에서 뺄 수 없습니다.

채무자회생법 §145 — 임대인이 특약으로 우회하려 할 때 막히는 지점

임대인 측이 자주 쓰는 반론은 "이건 상계가 아니라 공제약정이니 §145가 적용 안 된다"입니다. 대법원 2025. 12. 4. 판결은 견련성 있는 공제약정은 §145 잠탈이 아니라고 확인했습니다. 핵심은 결국 '견련성'입니다.

P씨가 개인회생 신청 전·후 밟아야 할 단계별 실무 흐름

① 신청 전: 계약서의 위약벌·손해배상예정액이 하나의 조항에 묶여 있는지 분리 기재됐는지 확인하세요. 무담보 10억 원·담보 15억 원(채무자회생법 제579조) 이하인지도 확인해야 개인회생 자격이 됩니다.
② 신청 직후: 보증금반환 채권을 회생채권 목록과 별도로 관리하고, 임대인의 공제 의사표시에 즉시 '위약벌 공제 불가' 이의서를 제출하세요.
③ 회생채권조사확정재판 단계: 손해배상예정액이 과다하다면 민법 제398조 제2항 감액 신청을 적극 활용하세요. 이번 판결에서도 원래 약정액의 10%만 공제가 허용됐습니다.

견련성 없는 위약벌 공제 = 채무자회생법 제145조 잠탈. 회생절차 개시 후에는 특약이 있어도 막힙니다.

P씨의 경우, 위약벌 공제 불가 주장을 담은 준비서면 제출 결과 임대인이 위약벌 상당액(약 2,400만 원)을 공제 목록에서 철회했습니다. 미납 차임 3개월분과 감액된 손해배상예정액만 공제되고 나머지 보증금이 반환돼 개인회생 변제계획 재원이 확보됐습니다.
준비 서류: ① 임대차계약서 전문, ② 연체 차임 내역서, ③ 채권자 목록 초안.

자주 묻는 질문

개인회생 신청 전에 임대인이 이미 위약벌을 공제하고 보증금을 반환했다면 되돌릴 수 있나요?

회생절차 개시 전 공제라면 부인권(채무자회생법 §100 이하) 행사 가능성을 검토해야 합니다. 개시 전 6개월 내 행위라면 부인 대상이 될 수 있어 사건별 검토가 필요합니다.

손해배상예정액 감액 신청은 어느 단계에서 하나요?

회생채권조사확정재판 단계에서 민법 제398조 제2항을 근거로 감액 의견을 제출합니다. 감액 비율은 계약 경위·실제 손해액·채무자 귀책 정도를 종합 판단합니다.

개인회생 말고 파산을 선택하면 보증금 공제 문제가 달라지나요?

파산절차에서도 유사한 상계 제한 규정(채무자회생법 §416)이 적용되어 위약벌 공제를 다툴 수 있습니다. 다만 파산·면책 후 보증금 회수 실익 분석이 선행돼야 합니다.

※ 이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. 법무법인 서앤율은 변호사법 및 변호사 광고 규정을 준수합니다.

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