분양권 있는데 개인회생 신청하면 계약이 날아갈까?

잔금 납부일은 다가오는데 통장은 비어있고, 시행사는 매일 독촉 문자를 보냅니다. '분양권을 쥔 채로 개인회생을 신청하면 계약이 날아가는 건 아닐까?' — 법무법인 서앤율 상담실에서 가장 자주 듣는 말입니다.

중도금·잔금이 밀린 1인 가구, 채무 총액을 어떻게 계산해야 하나요?

30대 직장인 K씨(가명)는 2억 원짜리 오피스텔 분양계약 후 중도금 대출 1억 2천만 원을 실행했고, 잔금 8천만 원 납부일이 넉 달 앞으로 다가왔습니다. 카드 연체까지 겹쳐 총 채무가 2억 원을 넘었습니다.

개인회생 신청 가능 채무 상한은 무담보채권 10억 원, 담보부채권 15억 원(채무자회생법 §579)입니다.
중도금 대출이 담보부인지 무담보인지에 따라 합산 방식이 달라지므로 대출 약정서 확인이 필수입니다.

실무상 가장 자주 빠지는 항목은 잔금 연체이자와 위약금입니다. 분양계약서의 '잔금 연체 시 연 X% 연체료'와 '계약 해제 시 계약금 10% 위약금' 조항도 채무 총액에 포함해 상한을 따져야 합니다.

개인회생에서 분양권은 재산으로 잡힐까 — 평가액이 변제금 총액을 바꾸는 구조

법원은 분양권의 시장가치(프리미엄)를 청산가치에 반영합니다. 프리미엄이 5천만 원이면 그 금액이 변제 재원으로 산입됩니다. 반대로 마이너스 프리미엄(손피 상태)이면 청산가치 기여분이 낮아집니다.

⚠️ 핵심 포인트: 분양권 평가액을 임의로 낮게 기재하면 법원이 감정평가·실거래 시세로 독자 산정합니다. 보정명령 또는 기각 사유가 될 수 있습니다.

위약금·중도금 이자를 채권 목록에 올리면 실제로 얼마나 줄어드나요?

위약금 2천만 원·연체이자 500만 원이 있고 가용소득이 월 40만 원이라면, 3년 변제 총액은 약 1,440만 원 — 나머지 약 1,060만 원은 면책으로 소멸 가능합니다.

중도금 대출 채권자(금융기관)와 시행사(잔금·위약금)를 동시에 빠짐없이 기재해야 합니다.
채무자회생법 §625②는 목록에 없는 채권에는 면책 효력이 미치지 않는다고 명시합니다.
K씨 사례에서도 시행사 위약금 채권 누락으로 보정명령을 받은 바 있습니다.

회생 vs 파산 — 분양계약 해제 비용과 면책 범위, 숫자로 비교합니다

파산 선고 시 파산관재인이 잔금 미지급 분양계약(쌍방 미이행 쌍무계약)을 해제할 권한을 가집니다(채무자회생법 §335①). 계약 해제 후 중도금·위약금은 파산채권으로 확정되고, 면책결정 시 해방됩니다.

개인회생은 채무자의 계약 해제권 규정이 없어, 시행사가 거부하면 강제 해제 수단이 없습니다. 불경기일수록 시행사는 계약 유지로 채권 회수를 노리므로 교착 상태가 생기기 쉽습니다.

안정 소득이 있는 1인 가구 직장인은 개인회생이 일반적으로 적합합니다. 소득이 거의 없거나 분양권 외 재산이 없다면 파산 절차를 함께 검토하는 것이 현실적입니다.

지금 당장 숫자를 확인해야 하는 이유 — 방치할수록 커지는 위약금 계산식

잔금 8천만 원에 연 12% 연체료가 붙으면 월 약 80만 원씩 채무가 증가합니다. 3개월 240만 원, 6개월 480만 원입니다. 변제 재원이 늘어나는 속도보다 채무가 불어나는 속도가 더 빠릅니다.

개인회생 개시결정 후 중지명령·금지명령으로 시행사의 가압류·소송 등 강제집행이 정지됩니다. 단, 개시결정 전까지는 이 보호막이 없습니다.

자주 묻는 질문

개인회생 신청 후 시행사가 계약 해제를 거부하면 어떻게 되나요?

잔금 채무는 변제계획에 편입되지만, 시행사 동의 없이 계약을 강제 해제할 수 없어 교착 상태가 이어질 수 있습니다. 사안별 대응 방향은 사건 검토 후 안내 가능합니다.

파산을 선택하면 중도금·위약금이 모두 면책되나요?

파산관재인이 분양계약을 해제하면 중도금·위약금은 파산채권으로 확정되고, 면책결정 시 원칙적으로 면책 대상에 포함됩니다. 면책 불허가 사유(사기·편취 등) 해당 여부는 개별 상담을 권장합니다.

채권자목록에 시행사 위약금을 빠뜨리면 나중에 추가할 수 있나요?

인가결정 전이라면 보정 신청으로 추가 가능합니다. 면책결정 이후에는 목록에 없는 채권에 면책 효력이 미치지 않는 것이 원칙(채무자회생법 §625②)이므로, 처음부터 정확하게 기재하는 것이 중요합니다.

이런 신호가 겹치면 타이밍을 혼자 재지 마세요

• 잔금 납부일이 3개월 이내인데 자금 조달 방법이 없는 경우
• 시행사로부터 계약 해제 통보 또는 가압류 예고 문자를 받은 경우
• 중도금 대출 이자 연체로 금융기관 추심이 시작된 경우
• 채무 총액이 2억 원을 넘어 어느 채권부터 처리해야 할지 모르는 경우

분양권이 얽힌 개인회생은 채권자목록 구성 단계부터 시행사 교섭 방향까지 동시에 설계해야 합니다. 목록을 잘못 구성하면 면책 범위가 줄고, 교섭 타이밍을 놓치면 연체이자가 쌓여 변제금이 높아집니다. 법무법인 서앤율은 이 설계 단계부터 함께합니다.

※ 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법적 조언이 아닙니다. 개별 사건의 결과는 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다(대한변호사협회 등록 변호사).

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