분양권 있는데 개인회생 신청해도 될까? 기각 위험 먼저 확인하세요

잔금 납부 기한은 다가오는데 대출은 막혀 있고, 시행사에서는 해제 요청을 거절한다. 이 상황에서 "그냥 포기하면 되는 거 아닌가요?"라고 묻는 분들이 상담실에서 의외로 많습니다. 그런데 분양권을 그냥 포기하는 것과 법적 절차를 통해 정리하는 것은 결과가 완전히 다릅니다. '어차피 못 사는 집인데 계약만 해지하면 되지 않을까?' — 이 계산이 중도금 대출 원리금과 수천만 원 위약금을 온전히 떠안는 출발점이 됩니다. 개인회생과 파산면책은 분양권 처리 방식 자체가 다르고, 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 중도금·위약금 채무의 운명이 갈립니다. 5분이면 두 절차의 결정적 차이와 내 상황에서 어느 쪽이 현실적인지 스스로 판단할 수 있습니다.

개인회생과 파산, 분양권을 어떻게 다르게 다루나요?

청산가치 산정 기준은 사건마다 달라, 마이너스 프리미엄 상태에서도 납입금 기준으로 산정해 기각된 사례와 환가 불가능한 분양권의 청산가치를 0원으로 인정한 하급심 사례가 공존합니다.

파산관재인이 분양계약을 해제하면 중도금·위약금은 어디로 가나요?

파산선고 후 관재인은 쌍방미이행 쌍무계약인 분양계약의 이행 또는 해제를 선택할 권한을 가지며, 실무상 대부분 해제를 선택합니다. 계약이 해제되면 중도금 환급 청구권과 시행사의 위약금 청구권이 파산채권으로 확정되고, 면책결정 시 전부 소멸합니다. 단, 편파변제·재산 은닉 등 면책 불허 사유가 없어야 합니다.

최근 대법원 판례는, 회생·파산 절차 개시를 계약 자동 해제 사유로 정한 '도산해제조항'은 쌍방미이행 쌍무계약에서 효력을 인정할 수 없다고 판단했습니다. 시행사가 분양계약서에 "파산 신청 즉시 계약 해제"라는 조항을 넣어도, 관재인의 이행·해제 선택권을 빼앗을 수 없다는 의미입니다.

개인회생 중 시행사가 계약 해제를 거부하면 어떻게 되나요?

개인회생에서는 채무자 단독 해제권이 없어 시행사가 거부하면 계약이 유지됩니다. 실무에서는 ① 개인회생 신청 사실을 협상 카드로 활용하고, ② 시행사 채권을 변제계획에 명확히 포함시키며, ③ 합의가 불가능하면 파산 전환 시점을 법률 검토와 함께 판단합니다.

K씨 사례 — 분양권 청산가치 쟁점으로 개인회생이 기각된 뒤 파산으로 전환

상담 사례를 재구성하면, 30대 직장인 K씨(가명)는 분양가 4억 원대 아파트의 중도금 2억 원을 납부한 상태에서 퇴직으로 소득이 끊겼습니다. 시행사는 계약 해제를 거부했고, 개인회생을 신청했으나 법원이 분양권 청산가치를 높게 산정해 기각했습니다. 이후 파산면책으로 전환하자 관재인이 분양계약을 해제했고, 중도금·위약금 채무 모두 면책결정으로 소멸했습니다.

신청 전 반드시 확인해야 할 요건 4가지는 무엇인가요?

① 채무 한도 — 개인회생은 무담보 10억 원·담보부 15억 원 이하. ② 소득 여부 — 개인회생은 계속적·반복적 소득 필수, 소득이 없거나 불규칙하면 파산이 적합. ③ 분양권 청산가치 — 프리미엄이 마이너스이고 환가가 불가능하다면 청산가치 보장 요건 충족 가능성을 따져야 함. ④ 면책 전력 — 면책 후 5년 이내 재신청 제한.

자주 묻는 질문

개인회생 중 분양계약이 자동으로 해제되나요?

자동 해제되지 않습니다. 시행사가 거부하면 계약이 유지되므로 협상 전략 및 파산 전환 타이밍은 개별 사안 검토 후 판단해야 합니다.

파산면책을 받으면 중도금 대출과 위약금이 모두 사라지나요?

관재인이 계약을 해제하고 면책결정이 확정되면 원칙적으로 소멸합니다. 단, 편파변제·재산 은닉 등 면책 불허 사유가 있으면 거부될 수 있으니 신청 전 자금 흐름을 점검하세요.

개인회생 변제기간과 비용은 어느 정도인가요?

변제기간은 원칙 3년(최대 5년), 법원 비용은 수십만 원 수준입니다.

파산 후 청약 자격이 사라지나요?

파산 선고 자체가 청약 자격을 박탈하지는 않습니다. 다만 면책 전까지 금융 거래가 제한되며, 양도소득세 과세 여부는 계약 해제 방식에 따라 달라질 수 있어 세무 확인이 필요합니다.

이미 개인회생이 기각됐는데 바로 파산을 신청할 수 있나요?

개인회생 기각은 파산 신청의 결격 사유가 아닙니다. 기각 사유가 청산가치·소득 요건 문제라면 파산 전환이 가능하므로, 기각 결정문을 지참해 사안별로 검토하는 것이 첫 단계입니다.

이 신호가 겹친다면 타이밍이 결과를 가릅니다

• 시행사에 계약 해제를 요청했으나 거부당했다
• 중도금 대출 이자가 연체되거나 대출기관이 기한이익 상실을 통보했다
• 잔금 납부 기한이 3개월 이내로 다가왔다

청산가치 산정 논리와 절차 전환 타이밍이 결과를 가릅니다. 전환 시점을 놓치면 이자와 위약금이 불어나 선택지가 줄어듭니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다 (대한변호사협회 등록 변호사). 2026년 7월 30일 현행 법령과 실무 기준으로 작성되었으며, 법령·실무지침 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다. 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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