상가·오피스텔·지산 분양권, 개인회생·파산으로 해지 가능할까?

얼마 전 상담실에서 만난 K씨 얘기부터 꺼낼게요. 수도권 지식산업센터 분양권을 계약금·중도금까지 납입했는데, 금리가 3%대에서 7~8%대로 두 배 뛰면서 이자를 감당하기 어려워졌어요. 전매도 안 되고, 시행사는 해지도 안 해준다고 했죠. 개인회생을 신청했더니 회생위원이 "분양가 전액을 청산가치로 반영하라"는 보정명령을 보내왔습니다. 그 순간 K씨는 막막했을 거예요. 저도 솔직히 처음 이런 케이스를 봤을 때 '이게 맞나?' 싶었으니까요.

상가·오피스텔·지산 분양권, 왜 개인회생·파산에서 문제가 될까요?

분양권은 계약금 → 중도금(보통 5~6회) → 잔금 순서로 납입하고, 완납 후 소유권이전등기를 받는 구조예요. 이를 법적으로 쌍무계약이라 합니다. 매수인은 분양대금을 내야 하고, 시행사는 등기를 넘겨줘야 하죠.

문제는 중도금을 내다가 경제력이 무너지는 순간입니다. 분양대금을 전부 납입하지 않았으니 소유권이전등기청구권이 완성되지 않은 상태. 즉 쌍방 미이행 쌍무계약 상태가 됩니다. 요즘 상가·오피스텔·지산 분양권 문제가 유독 많아진 이유는, 부동산 시장이 얼어붙어 시행사도 재분양이 어렵다 보니 쉽게 해지를 안 해주기 때문이에요.

쌍무계약 미이행 구조 — 개인파산 vs 개인회생, 무엇이 다른가요?

개인파산에서는 채무자회생법 제335조 제1항이 강력한 무기입니다. "파산선고 당시 쌍방이 모두 이행을 완료하지 아니한 때에는 파산관재인은 계약을 해제·해지하거나 이행을 선택할 수 있다"고 규정하고 있어요. 파산관재인이 해지권을 행사하면 분양계약이 깔끔하게 정리됩니다.

반면 개인회생에는 이 조항이 준용되지 않아요. 채무자회생법 제119조 제1항의 관리인 해제권은 법인회생 절차에 적용되는 규정이고, 개인회생에는 관리인 자체가 없죠. 그래서 개인회생 채무자는 분양계약을 스스로 해지할 수 있는 직접적인 법적 수단이 없다는 게 핵심 차이점입니다.

참고로, 분양계약서에 "회생·파산 신청 시 자동 해지"라는 도산해제조항이 있더라도, 쌍방미이행 상태에서는 원칙적으로 무효예요. 대법원 판례도 쌍방미이행 쌍무계약에 대한 도산해제조항의 효력을 인정하지 않는 방향으로 정리되어 있습니다.

개인회생에서 분양권 청산가치 폭격 — 회생위원 보정명령, 어떻게 대응하나요?

실무에서 가장 많이 막히는 지점이 바로 여기예요. 회생위원은 분양권을 재산으로 보고 분양가 전액, 예컨대 서울 지산이면 5억 원을 그대로 청산가치에 반영하라고 요구합니다. 3억~5억짜리 분양권이 청산가치로 잡히면 변제계획 자체가 성립 불가능해지죠.

법무법인 서앤율에서 이런 사건을 다루면서 확인한 실무 흐름은 이렇습니다. 분양대금을 전부 납입하지 않아 소유권이전등기청구권이 미완성인 상태에서, 그 분양권을 마치 완전한 재산인 것처럼 전액 반영하는 건 과도하다는 취지로 보정에 응하되 논리적으로 저항하는 거예요. 위협적인 싸움이 아니라, 근거 있는 설명으로요.

그렇게 시간을 두면, 대부분 시행사에서 해지통고서를 먼저 보내옵니다. "귀책사유로 계약 해지하니, 중도금 이자·위약금 10% 공제 후 기납입금을 정산하겠다"는 내용이죠. 그 시점에 변제계획을 변경해 정산 채권을 반영하면, 청산가치 문제가 자연스럽게 해소됩니다.

시행사 해지통고서가 오면? 변제계획 변경으로 마무리하는 실무 흐름

해지통고서가 도착하면 절차는 오히려 단순해집니다. ① 시행사가 정산서를 보내면 기납입금 반환액과 위약금·연체이자 공제 금액을 확인하세요. ② 해당 채권을 기존 변제계획 상의 채권자 목록에 반영하고 변제계획 변경을 신청합니다. ③ 법원 인가가 나면 분양권은 재산 목록에서 빠지고, 남은 변제계획대로 이행하면 됩니다.

개인회생 신청 자격 요건도 점검해야 해요. 현행 채무자회생법 제579조 기준으로 무담보 채무 10억 원, 담보부 채무 15억 원 이하여야 하는데, 중도금 대출이 담보부 채무로 잡히는 경우 합산 금액이 15억을 초과하면 개인회생 자체가 불가합니다. 이 경우엔 파산 쪽으로 방향을 바꿔야 해요.

마이너스 피 매도 전략 — 청산가치를 줄이는 현실적 선택지

시행사가 끝까지 해지를 안 해주거나, 청산가치 문제로 회생 진행 자체가 어렵다면 마이너스 피 매도를 검토할 수 있어요. 분양권을 손해 보고 팔아서 재산을 줄인 뒤 청산가치를 낮추는 방식입니다.

다만 이 방법은 연봉이 높아 파산을 못 하고 개인회생을 해야 하는 분들, 대략 연 1억 원 수준의 고소득자에게 현실적인 선택지예요. 수천만 원의 손실을 감수하더라도, 청산가치가 과도하게 책정될 때 생기는 변제 부담보다 훨씬 유리할 수 있거든요. 물론 마이너스 피 자금을 마련하는 것 자체가 부담이 된다면, 먼저 해지통고 대기 전략을 우선 고려하는 게 맞습니다.

지금 같은 상황이라면, 준비할 것 3가지

실무 상담에서 99%가 이 단계에서 막힙니다. ① 분양계약서 전문 — 도산해제조항 유무·위약금 조항 확인용. ② 중도금 납입 내역 및 대출 확인서 — 담보채무 합산 금액 산정 필수. ③ 시행사 해지통고서 또는 연체 안내문 — 해지 진행 단계 파악용. 이 세 가지를 챙겨 상담에 오시면 훨씬 빠르게 방향을 잡을 수 있어요.

분양권 문제는 방치할수록 연체이자가 쌓이고 시행사 소송까지 이어집니다. 지금 고민 중이시라면 법무법인 서앤율과 함께 구체적인 해결 경로를 찾아보세요. 방법은 반드시 있습니다.

자주 묻는 질문

개인회생 중에 시행사가 분양계약을 일방 해지할 수 있나요?

쌍방미이행 상태에서는 계약서상 도산해제조항을 근거로 한 시행사의 일방 해지는 원칙적으로 무효입니다. 개별 계약 조항과 상황에 따라 달라질 수 있으니 상담을 통해 확인하시길 권장합니다.

개인파산에서 파산관재인이 분양계약 해지를 안 해줄 수도 있나요?

채무자회생법 제335조에 따라 파산관재인은 해지권을 갖지만, 이행을 선택할 수도 있어요. 실무상 대부분 해지를 선택하나, 구체적 진행 방법은 사건 검토 후 안내 가능합니다.

개인회생 변제계획 인가 후 해지통고가 오면 어떻게 하나요?

인가 후라도 변제계획 변경 신청으로 새로운 정산 채권을 반영할 수 있습니다. 타이밍과 방법이 중요하므로 변호사 상담을 통해 정확한 절차를 확인하세요.

※ 본 게시물은 법률 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 사건에 대한 법적 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. 법무법인 서앤율은 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다.

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