분양권 해지하면 계약금 정말 못 돌려받나? 시행사 파산 때 달라지는 것

시행사가 회생이냐 파산이냐, 해제 시점이 언제냐에 따라 돌려받는 금액이 완전히 달라집니다. '타이밍의 차이'가 회수 금액을 결정합니다.

시행사가 파산하면 내 계약금은 어떻게 되나요?

파산 선고 후 계약금 처리 권한은 파산관재인에게 넘어갑니다. 채무자회생법 제335조 제1항은 쌍방 미이행 쌍무계약에서 파산관재인이 해제 또는 이행을 선택할 수 있다고 규정합니다.

수분양자는 같은 조 제2항에 따라 '상당한 기간'을 정해 확답을 최고할 수 있고, 기간 내 무응답 시 해제로 간주됩니다.
해제 확정 시 계약금·중도금 반환청구권은 파산채권으로 배당 절차에 편입됩니다. 담보채권자가 우선순위를 가지므로 일반 파산채권자인 수분양자의 전액 회수는 어려운 경우가 많습니다.

파산 전 해제가 유리한 경우: 파산 선고 전 수분양자가 먼저 해제하면 반환청구권이 파산채권이 아닌 일반 채권으로 남을 수 있습니다. 다만 파산 재단 감소 목적으로 간주될 경우 부인권 대상이 될 수 있어 시점 판단이 중요합니다.

시행사 회생 중일 때 — 수분양자의 분양권은 어떤 채권이 되나요?

회생절차 개시 시 해제·이행 선택권은 관리인이 갖습니다(채무자회생법 제119조 제1항). 관리인이 해제를 선택하면 계약금 반환청구권은 회생채권으로 확정됩니다.

관리인이 분양계약을 해제한 경우, 수분양자의 계약금 반환청구권은 회생채권에 해당하므로 신고 기간 내에 반드시 신고해야 합니다. 기간을 놓치면 실권될 수 있습니다. — 채무자회생법 제121조, 관련 대법원 판례 취지

회생채권으로 신고된 계약금은 법원 인가 회생계획의 변제율에 따라 일부만 반환됩니다(채무자회생법 제121조). 신고 기간 도과 시 채권 자체가 실권되므로, 통지서 수령 즉시 대응해야 합니다.

전액 반환이 가능한 분양권 해제 경로 3가지는?

① 전화권유판매 — 방판법 청약철회권(14일 내)
대법원 2025. 11. 20. 선고 대법원 판례은 오피스텔 분양계약에도 방문판매법이 적용될 수 있다고 판시했습니다. 전화 상담 후 모델하우스 방문 계약은 '전화권유판매'에 해당할 수 있으며, 계약일로부터 14일 내 청약철회 시 계약금 전액 반환이 가능합니다. 2026년 1월 부산지방법원도 유사 사안에서 계약금 약 6,500만 원 전액 반환을 명했습니다.

② 설계변경 미동의 해제권 — 건축물분양법 §7의2(2026. 4. 3. 시행)
수분양자 5분의 4 이상 동의로 설계변경이 가능해진 대신, 미동의 수분양자에게 계약해제권이 신설됐습니다. 이 해제권 행사 시 위약금 없이 납입금 반환이 가능합니다.

③ 중도금 대출 불가 — 신의칙 위반 법리
분양사가 중도금 대출 가능을 적극 유인해 계약을 체결했으나 대출 불가 원인이 분양사 측에 있다면, 계약금 몰취 주장은 신의성실 원칙에 반합니다. 위약금 조항에도 불구하고 계약금 반환 청구가 가능합니다.

착오·광고 믿음만으로 해제되나요? — 대법원이 2026년에 정리한 기준

대법원 2026. 1. 29. 선고 대법원 판례은 "수분양자들이 주거용 사용을 동기로 계약했다고 단정하기 어렵고, 그 동기가 분양업체에 표시됐다고 보기도 어렵다"고 판시했습니다. 광고·홍보 문구만으로는 착오 취소가 인정되지 않습니다.

대법원 판례은 약정해제 문언을 엄격하게 해석해야 한다고 강조했습니다. 모델하우스 설명·구두 약속은 계약서에 명시되지 않는 이상 해제 사유로 인정받기 어렵습니다.

개인회생 신청자라면 분양권 채무를 어떻게 처리해야 하나요?

개인회생 신청 시 분양권 관련 채무(계약금 몰취·중도금 대출·위약금)를 채권자목록에 빠짐없이 기재해야 합니다. 누락 채권은 면책 대상에서 제외될 수 있습니다.

분양계약이 미해제 상태로 회생이 개시되면 중도금 대출이 회생채무로 확정될 수 있습니다. 또한 분양권 자체가 재산 가치를 가지면 청산가치에 포함돼 월 변제금이 높아질 수 있으므로, 신청 전 분양권 처리 방향을 먼저 정리하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

파산관재인이 해제 확답을 안 해줄 때 어떻게 해야 하나요?

채무자회생법 제335조 제2항에 따라 상당한 기간을 정해 서면으로 확답을 최고하면, 기간 내 무응답 시 해제로 간주됩니다. 최고 기간과 형식은 사안에 따라 다르므로 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

전화로 분양 상담 받고 계약했는데, 14일이 지났어도 방판법이 적용될까요?

14일 청약철회 기간이 지났더라도 허위·과장 설명이 있었다면 손해배상 또는 계약취소 청구가 가능할 수 있습니다. 계약 경위와 설명 내용을 정리해 개별 사건 검토 후 안내받으시기 바랍니다.

개인회생 중에 분양권 해제를 진행할 수 있나요?

개인회생 개시 후 분양권 처분·해제는 법원 허가 또는 관재인 동의가 필요한 경우가 있어, 독단적으로 진행하면 변제계획 인가에 영향을 줄 수 있습니다.

이 신호가 보이면 혼자 판단하면 안 됩니다

• 시행사 회생·파산 공고를 받았는데 채권 신고 기간이 임박한 경우
• 전화 상담 후 계약 체결, 계약 후 14일이 아직 지나지 않은 경우
• 2026. 4. 3. 이후 설계변경 동의 요청을 받았으나 미동의 상태인 경우
• 분양권을 보유한 채 개인회생 신청을 검토 중인 자영업자·소상공인

해제 경로마다 청구 구성과 증거 확보 방식이 다르고, 신고 기간 도과 시 채권 자체가 실권될 수 있습니다. 경로 선택과 시점 설계를 처음부터 잡는 것이 회수 금액에서 직접 차이를 만듭니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다 (대한변호사협회 등록 변호사).

※ 이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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