분양권 있어도 개인회생 된다? 인가 전 반드시 정리해야 하는 이유

분양권이 있어도 개인회생 자격이 없는 건 아닙니다. 문제는 신청 시점과 청산가치 산정 방식입니다. 분양권을 정리하지 않은 채 개시결정을 받으면 변제액이 수천만 원 뛰거나 절차 자체가 폐지될 수 있습니다.

신혼부부 K씨 부부가 분양권을 쥔 채 개인회생을 신청했을 때 — 청산가치 함정

경기도 화성 30대 맞벌이 부부 K씨는 2022년 말 분양가 4억 8천만 원 아파트 계약금 4,800만 원 납부, 중도금 대출 1억 9,200만 원 실행 상태였습니다.
2024년 하반기 사업 실패로 무담보 채무 7억 원 초과 후 개인회생을 신청했는데, 분양계약을 그대로 유지한 채 신청서를 제출했습니다.

법원은 분양권 프리미엄 약 6,000만 원을 자산으로 평가해 청산가치에 편입했고, 월 변제액이 당초 예상보다 약 18만 원 증가한 변제계획안을 다시 제출해야 했습니다.
서울회생법원 실무준칙 §3-1(청산가치 보장 원칙)에 따라 법원은 파산 시 채권자 배당액보다 낮은 변제계획을 인가하지 않으므로, 분양권 프리미엄은 그대로 변제액 하한을 밀어 올립니다.

채무한도 10억·15억, 잔금이 더해지면 자격이 사라지는 구조

채무자회생법 제579조(2021.4.20. 개정 시행)는 무담보채무 10억 원 이하, 담보채무 15억 원 이하인 경우에만 개인회생 신청 자격을 인정합니다.

서울 강동구 30대 직장인 부부 L씨는 기존 채무 8억 2천만 원에 분양 잔금 2억 1천만 원이 합산돼 한도 초과로 개인회생 자격이 박탈됐습니다. 결국 파산면책으로 전환했고 분양권은 파산재단에 편입됐습니다.

시행사가 계약 해지를 거부할 때 — 쌍방미이행 쌍무계약이 오히려 발목을 잡는 경우

채무자회생법 제335조 제1항은 쌍방미이행 쌍무계약에 대해 파산관재인이 해제 또는 이행 청구를 선택할 수 있다고 규정하며, 이는 개인회생에도 유추 적용됩니다.
개시결정 이후 분양계약을 해제하면 위약금 채권 발생 시점이 개시결정 이후가 돼 회생채권이 아닌 별도 채무로 남아 면책 효력이 미치지 않습니다.

서울고등법원은 2023년 2월 쌍방미이행 분양계약의 도산해제조항 효력을 원칙적으로 인정할 수 없다고 판시했습니다(법률신문 2023.2. 보도).
대법원 전원합의체(2021.5.6. 대법원 판례)는 채무자회생법 제335조 제1항이 쌍무계약의 특질을 갖는 법률관계에 적용 또는 유추적용된다고 밝혔습니다. 다만 잔존 급부의 대가성·견련성 요건 미충족 시 적용이 배제됩니다.

분양권을 안고 개인회생·파산을 진행할 때 반드시 확인할 판단 기준 3가지

채무자회생법 제611조에 따라 변제기간은 원칙 3년이며, 2025년 서울회생법원 실무준칙 개정으로 미성년 자녀 2명 이상 양육 시 3년 미만 단축이 가능합니다. 신혼부부라면 이 요건을 적극 검토하세요.
분양권 처리 방향이 회생·파산 선택지 자체를 바꿀 수 있으므로, 채무 구성·프리미엄 금액·잔금 규모를 동시에 검토해야 합니다.

법무법인 서앤율은 분양계약의 쌍방미이행 여부 검토, 청산가치 산정, 채무한도 계산까지 신청 전 단계부터 동행합니다. 상담 준비 서류: ① 분양계약서 원본, ② 중도금 대출 약정서, ③ 채무 전체 목록(금융기관·사인 포함).

자주 묻는 질문

분양권이 있으면 무조건 개인회생 신청이 안 되나요?

분양권 자체가 신청을 막지는 않습니다. 다만 잔금 포함 채무 총액이 무담보 10억 원 또는 담보 15억 원을 넘기면 자격이 없어집니다. 개별 채무 구성 검토 후 판단이 필요하므로 사전 상담을 권장합니다.

개인회생 개시결정 전에 분양계약을 해제해도 위약금이 채권자목록에 포함되나요?

개시결정 전 해제 시 발생한 위약금 채권은 회생채권으로 포함 가능합니다. 개시결정 후 해제하면 면책 효력이 미치지 않으므로 해제 시점이 핵심입니다.

파산면책 선택 시 계약금을 돌려받을 수 있나요?

파산관재인이 계약 해제를 선택하면 계약금·중도금 반환 채권은 재단 자산으로 처리되며, 채권자 배당 후 잉여분이 있어야 채무자에게 돌아옵니다. 개별 사건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

※ 이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. 기준일: 2026-05-23.

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