폐업 후 분양권 떠안은 P씨, 파산관재인이 시행사 거부를 뚫는 구조

개인파산을 신청하면 파산관재인이 채무자회생법 §335①에 따라 분양계약을 직권 해제할 수 있습니다. 시행사가 거부해도 이 권한을 막을 수 없습니다. 납부한 계약금·중도금 반환채권은 파산채권으로 전환되고, 면책결정까지 통상 4~6개월이 소요됩니다.

파산관재인이 분양계약을 직접 해제할 수 있는 이유는 무엇인가요?

채무자회생법 §335①은 파산선고 당시 양쪽 모두 이행을 완료하지 않은 쌍무계약에 대해 파산관재인에게 해제권 또는 이행 선택권을 부여합니다.
P씨는 잔금 미납, 시행사는 소유권이전 미완료 — 전형적인 쌍방미이행 구조입니다.

파산관재인이 해제를 선택하면 납부한 계약금·중도금 반환채권은 파산채권으로 전환됩니다. 대법원 판례도 이 구조를 확인합니다 — §335①에 따른 해제 시 수분양자의 분양대금 반환청구권은 파산채권으로서 배당 순위에 놓인다는 취지입니다.

폐업 후 소득이 거의 없는 P씨라면 개인회생보다 개인파산이 적합한 경우가 많습니다. 개인회생(§119①)에는 관리인의 별도 해제 선택권 규정이 없습니다.

동시폐지형 vs 파산관재인형 — P씨는 어느 트랙인가요?

배당 재원이 없고 부인권 대상 행위도 없으면 동시폐지로 즉시 종결합니다. 반면 분양권처럼 환가 가능한 재산이 파산재단에 있으면 파산관재인을 선임하고 절차비용을 예납시킨 뒤 본 절차를 진행합니다.
P씨는 계약금·중도금 납입분이 파산재단 자산으로 잡히므로 파산관재인형으로 분류될 가능성이 높습니다.

시행사가 계약해제를 거부해도 막을 수 없는 이유는 무엇인가요?

파산관재인의 §335① 해제권은 형성권입니다. 상대방 동의 없이 일방적으로 법률관계를 변경하는 권리이므로, 시행사가 "계약 유지를 원한다"고 버텨도 법적으로 의미가 없습니다.

관재인은 파산재단의 이익 극대화를 기준으로 판단합니다. P씨처럼 잔금 납부 능력이 없는 상태에서는 해제 선택이 일반적입니다.
파산신청 없이 버티다 시행사가 먼저 계약해제·위약금 청구 소송을 제기하면, 납부금 회수는커녕 위약금(통상 분양가의 10% 수준 약정)까지 물어야 하는 상황으로 역전됩니다.

파산신청부터 면책결정까지 실제로 얼마나 걸리나요?

면책결정 확정 전까지는 채무자회생법 §557①에 따라 파산채권에 기한 강제집행·가압류가 정지됩니다. 면책 효력(§566)은 파산채권 전부에 대한 책임을 면제하나, 채권자목록에 기재하지 않은 채권은 면책 효력이 미치지 않습니다. 재면책 불허 기간: 개인파산 면책 확정일부터 7년, 개인회생 면책 확정일부터 5년.

서울회생법원 2025년 상반기 통계: 파탄 시점으로부터 파산신청까지 3년 이상 걸린 채무자가 65.82%. 개인파산 면책 허가율은 2017년 이후 90%를 돌파한 상태로 유지 중.

P씨 상황에서 절대 먼저 하면 안 되는 행동 — 실무 체크리스트

• ❌ 시행사와 단독 합의 시도 — 파산 전 분양대금 일부 반환 합의는 부인권 대상이 될 수 있음
• ❌ 분양권 전매·명의 이전 시도 — 파산재단 자산 처분으로 관재인이 부인권 행사 가능
• ❌ 신청 지연 — 시행사가 먼저 계약해제·위약금 소송 제기하면 납부금 회수 어려워짐
• ✅ 채권자목록 완전 기재 — 시행사 포함 모든 채권자 누락 없이
• ✅ 절차비용 예납 준비 — 파산관재인형은 예납 필수
• ✅ 파산·면책 동시 신청 — 면책심문기일이 파산선고일 기준으로 계산되어 유리

자주 묻는 질문

개인회생으로도 분양계약 해제가 가능한가요?

개인회생에는 §335①과 같은 관리인의 해제 선택권 조항이 없습니다. 분양계약 해제가 목적이라면 개인파산이 적합한 경로입니다.

납부한 계약금·중도금 전액을 돌려받을 수 있나요?

파산채권으로 신고 후 배당 순위에 따라 일부 또는 전부 회수 가능성이 있으나, 배당률은 파산재단 규모에 따라 달라집니다. 전액 보장은 어렵습니다.

면책결정 후 분양권 관련 채무가 완전히 사라지나요?

채무자회생법 §566에 따라 면책 시 파산채권 전부에 대한 책임이 면제됩니다. 단, 채권자목록에 시행사를 누락하면 그 채권은 면책 효력이 미치지 않으므로 반드시 목록에 기재해야 합니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다 (대한변호사협회 등록 변호사). 본 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 기준일: 2026-06-15

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